Ваше имя
Номер телефона
Заказ звонка продавцу
Отправить
Выбрать

Александр Романенко: «Ты должен найти самый лучший объект, который только существует в этом городе, исходя из возможностей клиента»

Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»


Президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» поделился с SPb Elite планами компании и рассказал о перспективах и проблемах рынка недвижимости.


— В этом году вас избрали председателем жюри престижного международного конкурса девелоперских проектов Prix D’Excellence, в проведении которого вы принимаете участие уже длительное время. Российские проекты участвуют в конкурсе?

— Россия уже десять лет принимает участие в этом всемирном конкурсе. За это время у нас было семь призеров конкурса. Это хороший результат, но он значительно уступает тем успехам, которые, например, добились азиатские страны, такие как Сингапур и Малайзия.

Мы особенно успешно выступаем в номинациях, связанных с сохранением культурного наследия и реставрацией. Это наш конек. К сожалению, если говорить именно о жилых комплексах, то в этой категории нам очень сложно конкурировать с ведущими европейскими и азиатскими проектами, потому что их уровень очень высок в плане архитектуры, качества строительства и экологии. В этих проектах очень много внимания уделяется качеству жизни, повышению его уровня. Как ни странно, рентабельность в подобных проектах стоит у девелоперов не на первом месте. И в этом, наверное, основная разница с нами, потому что у российского застройщика рентабельность — это все-таки первоочередная задача.

Очень сильные проекты, которые в итоге и победили, в прошлом году представил на конкурсе Тайвань. Это очень классные жилые комплексы, в которых хочется жить. Они построены по последнему слову в области технологий и экологических стандартов.

Надо сказать, что в ведущих азиатских странах бизнес очень успешно взаимодействует с властью при создании знаковых жилых проектов. Они находят общие точки соприкосновения, исходя из интересов на благо общества.

Из наших участников можно вспомнить загородный проект эконом-сегмента «Экодолье», который победил в конкурсе пять лет назад. Приятно отметить, что эта победа позволила застройщику более активно привлекать кредитные средства. В частности, от Европейского банка реконструкции и развития.

— У нас есть шансы в этом году?

Я очень надеюсь, что Россия будет широко представлена на всемирном конгрессе, который пройдет в Андорре в 2017 году.

В прошлом году от нас было представлено четыре участника, и один из них победил — это потрясающий проект «Галерея Жиро», уникальный объект культурного наследия, расположенный на территории делового квартала «Красная Роза» в центре Москвы. Международная школа UWC Dilijan College в Армении (проект был реализован московскими инвесторами армянского происхождения) стал серебряным призером в категории Public Infrastructure и первым призером в странах СНГ. Это абсолютно европейский современный колледж, который удачно вписан в очень красивый ландшафт.

Если говорить о конкурсе в целом, то он обладает абсолютно объективной системой оценкой. На нем невозможно пролоббировать чьи-либо интересы, так как работы оценивают более 60 судей из 30 стран. Там нет спонсоров, которые как-то могут повлиять на результат, как это часто бывает у нас.

— Насколько тенденции нашего рынка зависят от зарубежных трендов?

— Кризис, который сейчас мы наблюдаем в России, является по сути локальным. Поэтому тенденции нашего рынка сегодня слабо соотносятся с тем, что происходит на Западе. Например, в европейских странах в недвижимость привлекается довольно стабильное количество инвестиционных денег. В США последние два года растут цены на недвижимость.

У нас на сегодняшний момент очень благоприятные условия для зарубежных инвестиций, потому что в валюте цены упали практически в два раза, но из-за политических факторов этих инвестиций сейчас очень мало. Частные инвесторы предпочитают выжидать, но я убежден в том, что недвижимость быстро начнет расти в цене, как только политико-экономическая ситуация нормализуется. Я убежден, что исторический центр Петербурга сильно недооценен.


Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость»


— Квартиры на вторичном рынке в центре Петербурга сейчас не пользуются спросом?


— Сделок в премиум-сегменте на вторичном рынке стало немного больше. И мы видим положительные тенденции. В прошлом году был очень низкий спрос на такое жилье, но в этом году он стал выше. Я очень рад этому, потому что это означает, что люди немножко успокоились и опять начали инвестировать в жилье. Конечно, спрос все равно значительно ниже, чем раньше. Сегодня большинство риелторских компаний выживают только за счет продаж на рынке долевого строительства, на масс-маркете.

— Переезд «Газпрома» и его подрядчиков повлиял на рынок? Интересен ли старый фонд сотрудникам этих компаний?

— Безусловно, переезд крупных корпораций положительно влияет на рынок элитной недвижимости. Но если говорить о покупательских предпочтениях сотрудников этих компаний, то в старом фонде покупать никто не хочет. Им интересно новое строительство, новые жилые комплексы, расположенные в центре, на Петроградской стороне, на островах. Понятно, что старые квартиры не могут предоставить им того качества жизни, к которому они привыкли.

— Реставрация старых домов может возродить интерес к историческому центру?

— Это идеальный вариант. Но все мы знаем, что любая реставрация — это очень дорогое удовольствие. Инвесторам нужны гарантии. Но пока в нашем городе будут происходит истории аналогичные недавней ситуации вокруг Конюшенного ведомства, никто деньги вкладывать не будет…

— Еще несколько лет назад «Адвекс» был очень заметным игроком на рынке вторичного жилья. Насколько этот рынок интересен вам сейчас?

— Здесь все очень просто. Если раньше новостройки занимали в нашей компании 20% бизнеса, то теперь их доля — 40%. То есть теперь почти половина деятельности компании связана со сделками с новым строительством. Но я очень надеюсь, что со временем мы вернемся к тому соотношению, которое было раньше. Для нас оно было бы более устойчивым.

— Как вы относитесь к появлению большого числа новых агентств, занимающихся исключительно продажами квартир в новостройках?

— Мы всегда приветствовали появление на рынке новых компаний, наших коллег, которые работают профессионально. Даже работая напрямую с застройщиками, все равно нужно хорошо знать рынок и понимать, как лучше работать с клиентами с точки зрения защиты их интересов.

Мне кажется, что большое количество компаний на рынке — это временное явление. Компании приходят и уходят. Остаются только профессионалы…

— В чем интерес покупателя обращаться в такие агентства, если можно пойти в отдел продаж застройщика?

— Застройщик заинтересован в продаже конкретного объекта. Риелтор заинтересован в том, чтобы клиент в будущем рекомендовал его своим друзьям и знакомым. Довольный клиент — гарантия стабильного бизнеса риелтора. Поэтому профессиональный риелтор заинтересован предложить клиенту самые лучшие варианты, исходя из его интересов. Самому клиенту разобраться в многообразии предложений очень сложно не будучи профессионалом. А риелтор работает со всеми застройщиками приблизительно на одних и тех же условиях, поэтому у него нет задачи предлагать именно этот жилой комплекс, а не другой. Он должен предложить лучший продукт с точки зрения качества и гарантий того, что комплекс будет построен вовремя. Можно обратиться к застройщику и напрямую, но уверены ли вы, что это самый лучший вариант, который сегодня есть на рынке?

— Иногородние покупатели сейчас активно едут в Петербург?


— Нашему городу очень повезло. Петербург — это культурный центр, центр интеллектуальной жизни и центр образования. И он притягивает покупателей из разных городов России и постсоветского пространства. Уровень жизни в Петербурге один из самых высоких, а уровень цен все-таки ниже московского. Здесь большее количество людей может позволить себе что-то купить и отправить детей учиться. И мы видим, что в последние два года поток иногородних покупателей еще больше усилился. Я думаю, что если сравнить в процентном соотношений, то в этом году Петербург по притоку покупателей обгоняет Москву.

— Качественных проектов, способных удовлетворить самого требовательного покупателя, сейчас хватает?

— По-настоящему качественных проектов всегда не хватает. А современная экономическая ситуация и рост курса валют тоже не способствует изменению ситуации. В домах премиум-сегмента используются зарубежные материалы и технологии, цены на которые выросли в два раза. Застройщик не может существенно повышать стоимость квадратного метра, ему приходится на чем-то экономить, искать более дешевые решения, замещать иностранные комплектующие отечественными. При этом, конечно, ведущие застройщики стараются соблюсти баланс между себестоимостью и качеством строительства. Сегодня те, кто строит жилье высокого класса, находятся в сложной ситуации. Поэтому рассчитывать на рост появления большого количества высококачественных жилых комплексов сейчас очень сложно. Дай бог, чтобы успешно завершились те проекты, которые начали строить уже давно.

— «Адвекс» планирует заниматься девелоперскими проектами?

— Я считаю, что человек должен заниматься тем бизнесом, в котором он хорошо разбирается и максимально комфортно себя чувствует. Мы лет десять назад построили бизнес-центр на улице Пархоменко, проект получился удачный. Однако, обобщив полученный опыт и проанализировав наши действия, мы решили, что нам это не нужно. Время компаний, которые занимаются всем подряд, ушло в прошлое. Сегодня время профильных специалистов. Мы консультируем инвесторов и застройщиков, оказание такого вида услуг — это наша сфера деятельности, а вот практика строительства не наша сильная сторона.

— Вашу компанию связывали со строительством конгресс-центра с гостиничными площадями у станции метро Пролетарская. Какую роль «Адвекс» играет в этом проекте?

— Это проект, который мы разработали уже очень давно. Сейчас у нас в нем небольшая доля, потому что проект очень крупный и он требовал привлечения значительных средств от инвесторов. Там будет построен многофункциональный комплекс высотой 100 метров, в котором будет 25 этажей. Конструктивно он будет представлять собой два здания, объединенных единым стилобатом. Внутри разместится гостиница, бизнес-центр и конференц-зал на две тысячи человек. Первые этажи займет торговля.

— Такой масштабный проект жизнеспособен в текущей экономической ситуации?


– Я считаю, что это востребованный и интересный проект. Там очень хорошая локация: набережная Невы, 100 метров до метро и километр до КАД. Это удобно для проведения конгрессов и форумов. Петербургу не хватает качественных конгрессных и гостиничных площадей.

— Жилые апартаменты там запланированы?

— Нет, апартаментов там точно не будет.

— Сейчас ведущие агентства недвижимости часто выступают в качестве эксклюзивных брокеров в элитных проектах, полностью беря продажи на себя. Вам интересен такой формат?

— Конечно, нам это интересно. И у нас есть подобный опыт. Просто в последние несколько лет мы ушли в масс-маркет, перестроив наш бизнес. Но сейчас мы работаем над выделением элитного сегмента в отдельное направление. В 2017 году мы очень активно будем этим заниматься.

— Вы продолжаете развивать представительство в Петербурге международного агентства недвижимости Fine & Country?

— Я решил заморозить этот проект, потому что экономическая ситуация не способствовала его развитию. В нем была заложена валютная составляющая в виде отчислений правообладателю франшизы.

Но в рамках «Адвекса» мы продолжаем заниматься зарубежной недвижимостью — это наша сильная сторона, потому что мы обладаем очень внушительной наработанной сетью контактов. И мы активно развиваем это направление, притом что многие участники рынка свернули свою деятельность в этом сегменте.



— Летом вы разместили в интернете видеообращение к участникам риелторского сообщества, в котором рассказали о серьезных проблемах на рынке. Что побудило вас выступить с этим обращением?

— У нас существует полное непонимание риелторской услуги. Еще с начала 1990-х годов повелось, что риелтор в первую очередь нужен для документального сопровождения сделки с недвижимостью. Это, конечно, и сегодня важно, но риелторская услуга во всем мире состоит не в этом. Она заключается в том, чтобы профессиональный риелтор мог помочь человеку выгодно продать или купить жилье. Он должен помочь разобраться со стартовой ценой, с определением спроса, с грамотным позиционированием объекта. Он должен найти самый лучший объект, который существует в этом городе, исходя из финансовых возможностей клиента. Профессиональный риелтор должен учитывать сотни факторов, которые важны клиенту.

Не так давно я просматривал архивные материалы 1990-х годов. И поразился тому, что многие проблемы, которые мы обсуждали в профессиональном сообществе тогда, и сейчас до сих пор актуальны. Прошло уже 20 лет, а в риелторском бизнесе по сути ничего не изменилось в лучшую сторону, а во многом стало еще хуже. Не только уровень людей, которые приходят в профессию, стал ниже, но и профессиональный уровень действующих агентов не сильно вырос. Сегодня это особенно стало заметно, когда в условиях кризиса много людей стали работать без компаний, занимаясь незаконной предпринимательской деятельностью. Раньше их количество исчислялось несколькими процентами, а сегодня эта цифра значительно выросла. Один мой коллега недавно рассказывал о сделке по расселению коммунальной квартиры в центре. У каждого из пяти жильцов был свой риелтор, но только один из них представлял зарегистрированное агентство.

Все это очень печально, потому что клиенту не к кому будет обращаться в случае форс-мажора. Такие агенты не несут никакой ответственности, они не состоят в регистре. Понятно, что взять с них абсолютно нечего. Я не говорю, что все эти люди являются мошенниками, но вероятность плохих последствий от работы с ними очень велика.

Поэтому сегодня обязательно необходимо провести водораздел между легальным рынком и нелегальным. Самая главная задача — защитить нашего клиента от недобросовестных и непрофессиональных риелторов. Для этого необходимо создать закон. И нам нужно смотреть на международный опыт, на те страны, где все это давно и успешно работает.

— Что должно быть прописано в законе?

— Обязательное лицензирование или сертификация, страхование ответственности, обязательные требования к образованию риелторов. И прежде всего должна быть продумана система контроля и наказания, которая бы помогала выявлять недобросовестных участников, работающих неофициально. Сейчас, если такого риелтора поймают, то он улыбнется, заплатит небольшой административный штраф и будет спокойно работать дальше. А если ему придется выйти из тени и пройти лицензирование, то и ответственность станет совершенно другой, ведь будет страх потерять эту лицензию.

От введения подобного закона выиграют все, кроме мошенников. Риелторы, конечно, будут платить больше, но и доверия к ним станет больше, а потребитель будет доволен.

Государство еще и получит существенные средства в виде налогов, которые на теневом рынке никто не платит, а рынок этот очень большой. Мы говорим о миллиардах рублей.

Кстати, в соседней Белоруссии действует очень жесткий закон. Брокерскую лицензию там может получить только человек с высшим юридическим или экономическим образованием. У этого закона есть свои минусы с точки зрения рыночной экономики. Там, например, установлен стандартный процент за услуги, который может получать риелтор. Но при этом рынок у наших соседей понятный и прозрачный, все правила на нем четко сформулированы.

— У власти есть заинтересованность в принятии такого закона?

— Совсем недавно в Госдуме вносился на рассмотрение законопроект о риелторской деятельности. Да, в нем есть неплохие вещи, но в целом он оказался откровенно слабым. Авторы предлагают наказывать незарегистрированных риелторов административным штрафом, который у нас составляет 5000 рублей. Я считаю, что в таком виде закон наоборот будет способствовать увеличению числа нелегальных посредников.

Меня удивило, что в отзыве правительства на этот закон было написано, что риелторская деятельность в текущем виде не может нанести никакого ущерба гражданам, что никакой угрозы нет. Я даже не сразу поверил прочитанному. Ведь речь идет о самой крупной сделке в жизни у подавляющего большинства людей. В результате этой сделки человек может потерять все деньги и крышу над головой. Как это никакой угрозы нет? Еще какая угроза! У нас только в Петербурге более полутора тысяч сделок оспаривается. Естественно, что это очень важный вид деятельности, поэтому он нуждается в государственном контроле. Я очень надеюсь, что новый созыв Думы обратит внимание на такой важный сектор.

28 Октября 2016




Специальные предложения элитной недвижимости
Коттеджный поселок, Sобщ 330 кв.м
Дом в поселке «Юкки. Горки СПб»
150 000 000
Квартира, Sобщ 52 — 230 кв.м
Московский квартал

Замена фасадного остекления на теплое. Проект идеальная квартира

Последние несколько лет в интерьерном дизайне актуальна тема объединения балкона или лоджии с жилой площадью квартиры, что по сути увеличивает инвестиционную привлекательность жилья с минимальными затратами

Sony выпустила новые флагманские модели телевизоров с поддержкой 4K HDR

Sony представляет телевизоры BRAVIA OLED серии A1 и новую линейку 4K HDR-телевизоров, поднимающих реалистичность и контрастность изображения на новый уровень

Smeg представила новинки в эксклюзивном дизайне Victoria

Изначально включавшая в себя варочные центры, удостоенные международного признания и наград, недавно серия дополнилась и встраиваемой техникой