Ваше имя
Номер телефона
Заказ звонка продавцу
Отправить
Выбрать

Эдуард Тиктинский: «Рынок изменился и уже никогда не будет таким, как раньше»

Эдуард Тиктинский, RBI

Глава холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI) рассказал о новой реальности на рынке недвижимости и том, какое влияние оказывает на продажи репутация компании.


— Как бы вы могли охарактеризовать текущую ситуацию в сфере элитного жилья в Петербурге?

— Она сбалансирована: на рынке есть проекты на любой вкус. Казалось бы, что предложение превышает спрос, но сейчас далеко не все проекты должного качества. Покупатель стал значительно более избирательным, он тщательно все взвешивает и принимает решение вдумчиво. Проектов много, есть из чего выбирать, и он может и покапризничать. Проекты с явными ошибками сильно страдают: там просто не покупают, или продавцам приходится давать большой дисконт. При этом появляются интересные новые проекты как в классе de luxe, так и в бизнес-классе. Есть локации, в которые, скажем, доступ меньше сейчас: например, «золотой треугольник», центр, Петроградка, Крестовский остров. А вот Каменный остров сейчас стал более открытым. Петровский остров активно развивается, и, на мой взгляд, Петровский – это стратегически очень перспективное место, через 10-15 лет, когда вся «промка» будет выведена с этой территории, это будет совсем другой район.

— Проектов со слабой концепцией станет меньше?


— Их будет меньше, конечно. Но они никогда не уйдут, ведь всегда будут люди, считающие, что это легкие и большие деньги. Только и первое, и второе – неправда. Девелоперский бизнес имеет умеренную доходность, он сложный, требует глубоких знаний, опыта и сильной профессиональной команды. Сегодня есть, например, много участков, которые профессиональные участники рынка не покупают. Почему? Цена не соответствует качеству, собственники просят много денег при том, что участки имеют явные пороки, градостроительные или маркетинговые, либо очевидные негативные факторы (санитарные зоны, расположение рядом промышленных зон и т.д.). И вот на рынок приходит новичок, думая, что дом построить – просто, он покупает, а потом начинается детальная проработка проекта, и дебет с кредитом не сходится. Появляется какая-то концепция, какой-то проект, а люди не покупают… Такие проекты всегда будут, но чем дальше, тем меньше, поскольку рынок находится в такой фазе развития, что конкуренция высока и слабые игроки просто не выживают.

— Перспективы роста рынка вы видите?

— Я думаю, что тот объем спроса, который есть в элитном сегменте, останется примерно таким же. Опыт конца 2015 – начала 2016 гг. показывает, что спрос не падает, объемы продаж остаются достаточно стабильными, и если убрать 4-й квартал 2014 года, когда был определенный всплеск, то текущий год по объемам будет примерно таким же, как 2013-й. Люди будут улучшать свои жилищные условия, что-то продавать, переезжать в более современные объекты. Квартира – это продукт двойного назначения. С одной стороны, это вопрос инвестиций, уместности, разумности, а с другой – это инвестиция человека в себя, свою семью, в комфорт жизни, и это не оценивается только деньгами.

— Будет ли грань между комфорт- и бизнес-классом становиться все более тонкой?

— Если говорить о лучших проектах комфорт-класса, то они очень близки к бизнес-классу по многим параметрам. Например, наши проекты City-формата, а также, например, (жилые комплексы Green City и Ultra City. – Прим. ред.) и «Дом на набережной» (Общественный пер., 5) с точки зрения организации пространства дадут сто очков вперед бизнес-классу в силу их комплексности. Там разведены потоки пешеходов и машин, сделаны комплексные системы безопасности, созданы уютные внутренние дворы с нестандартным озеленением и зонированием территории. Мы наполняем эти комплексы инфраструктурой: для маленьких детей, для тинейджеров, для пожилых людей, создавая отдельные уголки спортивной инфраструктуры, места для прогулок с собаками, беседки для барбекю. На большой проект это не такие большие затраты, если ориентироваться на премиальную нишу в любом сегменте, как ориентируемся мы. Если это комфорт-класс, то это лучший комфорт-класс, который вы можете найти. Это наша стратегия, и мы ей следуем.

Какие отличия между классами, скорее всего, останутся. Во-первых, в бизнес-классе потолки будут повыше и квартиры побольше, квартирография станет другой: меньше однокомнатных и двухкомнатных квартир, а больше трехкомнатных, и дома бизнес-класса будут в среднем поменьше размером.

Если в целом говорить о массовом сегменте, включая комфорт, то конкурентоспособность находится либо в зоне cost leadership (конкурентного преимущества за счет экономии на издержках. – Прим. ред.), либо product differentiation, то есть наличия у жилого комплекса определенных характеристик и качеств, которые отличали бы его от других комплексов. А все, что находится посредине, будет валиться. То, что не имеет ясного позиционирования.

— Ваш дом «Петровская ривьера» – это все-таки бизнес- или комфорт-класс?

— Вопрос с подвохом (смеется). Для подавляющего большинства компаний это был бы крепкий бизнес-класс. В нашей картине мира и системе категорий жилья это комфорт-класс, потому что есть факторы, которые мы решили оставить на уровне этого класса: квартирография и высота потолков. По всем остальным параметрам это, конечно, бизнес-класс. Для нас такие проекты «на грани» – всегда сложная история. Мы весьма трепетно относимся к бренду RBI и скорее готовы потерять в деньгах, но хотим, чтобы бренд был сильным и имел более четкую ассоциацию у наших клиентов.

— Холдинг RBI существует уже 23 года, за это время вы прошли через несколько кризисов. Нынешний кризис стал для компании очередной проверкой на прочность?


— Каждый кризис – проверка на прочность для всего рынка и для каждой компании. Но я бы сказал, что то, что происходит сейчас, - это новая реальность. А новая реальность – это высокая конкуренция, низкая доходность, ориентация людей на репутацию, на качество того, что сделано, финансовая мощь компаний, которые остаются и конкурируют. Рынок изменился и никогда не будет таким, каким был раньше.

Если говорить про элитное жилье, то тут специализация будет усиливаться, потому что сложно первый и второй проекты сделать качественными, – на третий и последующие денег может уже не хватить. Поэтому как работали считанные единицы компаний (на самом деле их 2-3 на элитном рынке, работающих на протяжении 15-20 лет), так они и будут задавать тон. Если не будет каких-либо субъективных причин, по которым они ушли бы с этого рынка. У этих компаний есть репутация, сильный бренд и большой наработанный опыт, коллективный разум, который нельзя купить: можно переманить двух-трех человек, но это не обеспечит качества и глобальной экспертизы, которые у них есть.

Эдуард Тиктинский, RBI 

— В новой реальности ваша политика при запуске новых проектов стала более консервативной?


— Мы всегда придерживались консервативного подхода – как в части покупки новых участков, так и в части организации темпа продаж текущих проектов. По новым участкам мы вынуждены идти на более низкую доходность, чем раньше, во-первых, а во-вторых, по градостроительным рискам наша политика стала значительно более жесткой. Мы не берем на себя практически никакие градостроительные риски полностью. Все наши сделки по приобретению участков проходят по долевому принципу – мы рассчитываемся с партнерами квадратными метрами в будущем здании. И это не связано с тем, что у нас есть какие-то финансовые ограничения для инвестиций. Невозможно понять, как пойдет тот или иной проект в центре города, поэтому мы лимитируем свои риски затратами на градостроительные согласования и на проектирование. Дальше, когда разрешение на строительство получено, мы можем менять формат сделки, выкупать эти квадратные метры/долю собственников земли в рассрочку или с дисконтом. В этом случае мы более гибкие - понятные коммерческие риски мы принимать готовы. Нужно отметить, что большинство наших земельных сделок в последнее время заключены именно на таких условиях. Когда мы говорим о долевых сделках, мы говорим о том, что проект должен быть построен до конца, и пока он не построен, собственник земли не получит свою долю. Поэтому второй вопрос — это надежность партнера. Собственники земли ценят нашу репутацию.

— Градостроительная политика власти стала более понятной?

— Пока условия игры не зафиксированы, и это большая боль. Мы в принципе готовы работать в условиях любой политики, если она заранее объявлена и оговариваются переходные периоды. Это очень важно. То есть когда вы покупаете участки на основе одного законодательного поля, потом оказываетесь в другом, то, конечно, это неприемлемые для большинства инвестиционные риски. Это вредит и без того плохому инвестиционному климату.

— Помогает ли компании богатый инвестиционный опыт вашего партнера, банка Morgan Stanley
(владеет миноритарным пакетом акций холдинга RBI. – Прим. ред.)?

— Долгое время членом совета директоров одного из фондов недвижимости под управлением Morgan Stanley был наш коллега по цеху уважаемый американский девелопер Грегори Матц, который имеет в США большой бизнес в области строительства и сдачи в аренду квартир в шести городах, с портфелем в несколько миллиардов долларов. Он очень многое привнес в наш бизнес. Другие члены совета директоров не имеют такой ярко выраженной девелоперской специализации — это специалисты в области финансов, но благодаря огромным инвестициям в разные проекты по всему миру, они хорошо понимают рынок. За долгие годы сотрудничества у нас сложились доверительные отношения и не было ситуаций, когда у нас возникали бы серьезные разногласия по ведению бизнеса. Их опыт был полезен на переломных моментах, например, в 2008 году мы отказались от покупки земли в Северо-Приморской части. Мы существенно снизили нашу планку по затратам наши партнеры сказали, что мы в России еще не понимаем происходящего, весь мир уже накрыло это цунами, которое идет к нам. И действительно, через несколько месяцев эта кризисная ситуация долетела до нас.

— На каких стадиях сейчас находятся текущие проекты RBI в элитном сегменте?


— У нас очень сбалансированный портфель, в нем есть несколько сданных объектов с разным количеством квартир в продаже («Собрание» на Большой Посадской ул., 12 и «Новелла» на ул. Савушкина, 7), объекты в высокой стадии готовности («Четыре горизонта» на Свердловской наб.) и совсем на нуле (скоро выходит в продажу «Дом у Невского» на Полтавской ул.). Мы не торопимся продавать, например, уже построенные объекты. Мы установили довольно солидные цены, и люди покупают. Это та часть наших клиентов, которая консервативна и предпочитает покупать квартиры, когда объект уже сдан, когда можно посмотреть и пощупать, оценить качество. Сейчас у нас нет каких-либо суперэлитных проектов, это проблема места. Хотя я бы с удовольствием парочку таких проектов сделал. Каждый наш клиент может найти себе жилье по вкусу в тех домах, которые мы уже построили или достраиваем.

— Переговоры о приобретении новых участков ведете?


— Мы активно ведем переговоры, сейчас обсуждаем два проекта на Петроградке и один в Адмиралтейском районе. К сожалению, нет такого закрепленного участка, про который мы бы сказали, что это однозначно элита. И это расстраивает, потому что мы хороши в этом сегменте, у нас колоссальный опыт, и мы можем создавать абсолютно уникальные проекты и с западными архитекторами, и с лучшими российскими и питерскими архитекторами, с уникальными инженерными решениями, с идеальным сочетанием разных функций для жильцов. Многие клиенты обращаются с вопросом: «Когда ты построишь следующий дом, такой, как «Новая звезда» (элитный жилой комплекс на Петроградской стороне. – Прим. ред.)? Многие жалеют, что не купили там квартиры, и подобный проект был бы принят с колоссальным спросом.

Может быть, такие локации и есть, но там совсем неадекватные аппетиты у собственников земли – люди недооценивают ситуацию. Если раньше, пять лет назад, было ощущение, что «ничего, мол, подожду, земля только вырастет в цене», сейчас цены на землю падают, в том числе потому, что цены на жилье особо не растут, и, главное, градостроительные ограничения сейчас еще более жесткие. И на земельном участке можно все меньше и меньше построить. Люди не хотят это понимать, им просто не нравятся плохие новости.

Тем не менее мы постоянно ведем консультации, к нам обращаются собственники земельных участков и на эту тему у меня очень хороший прогноз: чем дальше, тем больше возрастет поток людей, которые готовы идти на такие доверительные сделки, о которых я говорил ранее.

— «Новая звезда» является для вас знакомым проектом?

Да, безусловно. Он резко отличался от всего, что было на рынке, и до сих пор мы проекта такого качества с подобной инфраструктурой для жильцов не видели. Прошло уже больше десяти лет, как дом сдан в эксплуатацию, то есть у конкурентов было время…

— Покупатель элитных квартир сильно изменился за эти десять лет?


— Наши клиенты - умные люди с хорошим образованием, педантичные. Они очень внимательно подходят к выбору и принимают решение максимально рационально, голосуют за нас по совокупности обстоятельств. У нас есть друзья бренда – это люди, покупающие не одну и не две квартиры, люди, уверенные в качестве, в том, что даже если и будут сложности, они будут решены к удовлетворению клиента.

— Выходить на московский рынок вы пока не планируете?


— Нет такого большого объема свободных инвестиций, чтобы они «выдавливали» нас из города. А просто пойти и сделать один-два проекта – это займет много сил и времени, даже физически, а эффект на выходе может быть весьма спорным.

Выход в другой регион – сложное решение, требующее серьезного основания в виде количества денег, которые невозможно разместить в рамках одного региона. Если вы возьмете Петербург, то тут мы знаем буквально каждый адрес, знаем, с какой ноги встал собственник, какое у него настроение. Раз в полгода мы ему звоним, и мы всегда получаем предложения одними из первых. Теперь представьте, что приходит на рынок новичок. Что будет до него доходить? Уж точно то, что нам уже не нравится, то, от чего отказались другие игроки рынка.


Эдуард Тиктинский, RBI


— В прошлом году вы стали совладельцем компании «Партия еды», предоставляющей сервис по доставке корзин с продуктами и рецептами на неделю. Чем вас привлек этот проект?


— Когда я был на конкурсе молодых миллионеров «Делового Петербурга», я познакомился с этой концепцией, и она меня восхитила. Два последних года я искал варианты для инвестиций в какой-либо бизнес с возможностью использовать свой опыт за пределами девелопмента. И все, что мне показывали, не вызывало интереса. Это было скучно и непонятно: стартапы, в которые нужно инвестировать пачками,.

А работающая бизнес-модель – совсем другая история. Привлекательность «Партии еды» в том, что это один из трех лидеров российского рынка, новая ниша и возможность практически неограниченного масштабирования бизнеса на всю Россию. Существуют очень хорошие аналоги за границей, которые показывают, до какого уровня этот бизнес может дорасти. Например, HelloFresh и Blue Apron в США – это бизнесы стоимостью миллиарды долларов.

Михаил Перегудов, основатель «Партии еды» – грамотный управляющий партнер, что критически важно. Сейчас у компании интересный этап, она растет и превращается из стартапа в регулярный бизнес. За последние месяцы набрана команда менеджмента, все ключевые директора по направлениям, оформляется договор аренды на новое производство, будет новое еще более высокое качество продуктов, постоянно меняющиеся рецепты, партнерства с лучшими поварами, с лучшими брендами. Например, недавно у нас было меню от Ginza Project. В общем, бизнес очень интересный, совсем другой.

— Вы планируете и дальше инвестировать в перспективные стартапы?


— У меня был интересный этап поиска, и я понимаю, что в дело нужно влюбиться, нужно, чтобы очень многое сошлось и можно было инвестировать. Я от этого не отказываюсь, но целенаправленно не ищу объекты для инвестиций.

— Для инвестиций в элитную недвижимость сейчас удачный момент?


— Сейчас очень удачный момент для вложений в элитную недвижимость, потому что цены в долларовом исчислении имеют исторический минимум. Если инвестируете не на год, не на два, если инвестиционный ориентир хотя бы пять лет, то сейчас подходящий момент. Сейчас есть выбор и варианты, можно покупать на ранней стадии готовности с надежным девелопером, можно покупать что-то уже готовое и сразу сдавать в аренду.

Фото Евгения Лучинского

16 Мая 2016




Специальные предложения элитной недвижимости
Коттеджный поселок, Sобщ 330 кв.м
Дом в поселке «Юкки. Горки СПб»
135 000 000
Квартира, Sобщ 52 — 230 кв.м
Московский квартал

Замена фасадного остекления на теплое. Проект идеальная квартира

Последние несколько лет в интерьерном дизайне актуальна тема объединения балкона или лоджии с жилой площадью квартиры, что по сути увеличивает инвестиционную привлекательность жилья с минимальными затратами

Sony выпустила новые флагманские модели телевизоров с поддержкой 4K HDR

Sony представляет телевизоры BRAVIA OLED серии A1 и новую линейку 4K HDR-телевизоров, поднимающих реалистичность и контрастность изображения на новый уровень

Smeg представила новинки в эксклюзивном дизайне Victoria

Изначально включавшая в себя варочные центры, удостоенные международного признания и наград, недавно серия дополнилась и встраиваемой техникой